Illustration von einer Hand die Schlüssel hält

Haftpflichtversicherung
für Vermieter

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Wenn du Wohneigentum besitzt und vermietest, ist eine private Haftpflichtversicherung für dich sinnvoll. Schließlich überlässt du dein Haus fremden Menschen. Gleichzeitig hast du als Eigentümer eine Reihe von Pflichten. Was, wenn durch deine Immobilie ein Mensch zu Schaden kommt? Das kann schneller passieren, als man denkt: Einmal im Winter nicht gestreut, schon kann ein Passant stürzen und sich schwer verletzen.

In diesem Artikel beantworten wir dir die wichtigsten Fragen rund um die private Haftpflichtversicherung. Hier erfährst du alles, was du als Vermieter wissen musst, um dich im Schadensfall abzusichern.

Warum ist eine Haftpflichtversicherung für mich als Vermieter/Eigentümer sinnvoll?

Als Eigentümer von Immobilien solltest du auf eine Haftpflichtversicherung nicht verzichten. Sie schützt dich vor hohen Schadensersatzforderungen, falls durch dein Gebäude ein Schaden an Dritten wie Mietern, Passanten oder Besuchern entsteht.

In § 836 BGB heißt es unter „Haftung des Grundstücksbesitzers“ dazu:

„Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.“

Eine Haftpflichtversicherung bewahrt dich vor hohen Schadensersatzforderungen, die durch Schäden am Eigentum, der Person oder dem Vermögen Dritter auf dich zukommen können.

Kurz gesagt: Wird durch deine Immobilie ein Schaden verursacht, haftest du dafür mit deinem gesamten jetzigen und zukünftigen Vermögen. Falls du Eigentümer eines Einfamilienhauses bist, kannst du dieses Risiko in deiner Privathaftpflicht mit abdecken. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus brauchst du eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. 

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Welche Immobilien sind im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung von Coya mitversichert ?

Wir versichern deine gesetzliche Haftpflicht als Inhaber (z. B. wenn du Eigentümer oder Mieter bist) für folgende Immobilien:

  • eine oder mehrere Wohnungen (auch Ferienwohnungen) – bei Wohnungseigentum als Sondereigentümer; der Versicherungsschutz bezieht sich auf selbstbewohnte Wohnungen und auf bis zu drei nicht selbstbewohnte Wohnungen,
  • ein Einfamilienhaus (auch Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte) inkl. Einliegerwohnung oder ein mitbewohntes Zweifamilienhaus,
  • ein Wochenend- oder Ferienhaus,
  • ein auf Dauer und ohne Unterbrechung fest installierter Wohnwagen,
  • eine Schrebergartenhütte,
  • ein unbebautes Grundstück bis zu einer Gesamtfläche von 10.000 qm,
  • drei separate Garagen und Stellplätze. 

Gehören zu den Immobilien Garagen, Stellplätze, Gärten, Swimmingpools oder Teiche, sind diese mitversichert. 

Hast du darüber hinaus Immobilien, musst du diese über eine spezielle Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung versichern. 

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Bin ich über meine Privathaftpflichtversicherung versichert, wenn ich meine eigenen Immobilien vermiete

Ja, du bist in der Eigenschaft als Vermieter versichert aus der Vermietung von:

  • einzelnen Räumen (auch aus der Vermietung von Fremdenzimmern, z. B. an Feriengäste),
  • einer Einliegerwohnung im selbstbewohnten Einfamilienhaus, bzw. einer Wohnung im mitbewohnten Zweifamilienhaus, 
  • bis zu drei Eigentumswohnungen einschließlich Ferienwohnungen,
  • einem Einfamilienhaus,
  • einem Wochenend- oder Ferienhaus,
  • einem fest installierten Wohnwagen, zu Wohnzwecken einschließlich der zugehörigen Garagen und Stellplätze,
  • einzelnen Räumen zu sonstigen – auch gewerblichen – Zwecken (z. B. als Lager, Büro)
  • Garagen und Stellplätzen – auch zu gewerblichen Zwecken,
  • bzw. Verpachtung des Schrebergartens und des unbebauten Grundstücks  – auch zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken.
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Was bedeutet die Verkehrssicherheit von Immobilien?

Du bist als Eigentümer für die Verkehrssicherheit deiner Immobilie verantwortlich. Verkehrssicherheit bedeutet: Sowohl das Gebäude als auch die Außenanlagen müssen durch Dritte unbedenklich genutzt werden können. Von dir wird der Nachweis gefordert, dass du deiner Pflicht nachkommst und die Verkehrssicherheit deiner Gebäude oder Anlagen regelmäßig in angemessener Weise überprüfst. Das kann durch Sicht- oder Belastungsprüfungen geschehen. Eventuelle Mängel musst du zeitnah beheben. Wie dieser Nachweis auszusehen hat, ist nicht festgelegt.

Aber selbst wenn du sämtlichen Pflichten gewissenhaft nachkommst: Unfälle können immer und zu jeder Zeit passieren.

Schadensbeispiele, bei denen die Haftpflichtversicherung einspringt und die Schadensersatzforderungen übernimmt:

  •  Angenommen, du bist Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung. Zur Finanzierung deiner Immobilie vermietest du die Einliegerwohnung an ein Ehepaar weiter. Als fest verbautes Inventar befindet sich darin eine Einbauküche, die deine Mieter nutzen. Der Geschirrspüler hat allerdings einen technischen Defekt und löst einen Kurzschluss aus. Daraufhin brennt die Wohnung komplett aus. Das Feuer greift auf die umliegenden Wohnungen über. Zwei Personen werden mit einer Rauchvergiftung ins Krankenhaus gebracht.
  • Von der Zimmerdecke des Wohnzimmers löst sich die fachlich nicht korrekt angebrachte Vertäfelung und trifft deinen Mieter.
  • Ein Besucher hält sich auf der Treppe am Handlauf fest. Dieser bricht unvermittelt ab, wodurch der Besucher das Gleichgewicht verliert und die Treppe herunterstürzt.
  • Im Winter löst sich ein Eiszapfen von der Dachrinne deines Einfamilienhauses und trifft einen vorbeigehenden Passanten am Kopf. Seine Brille zerspringt auf dem Asphalt. Er selbst trägt eine Platzwunde am Kopf davon, die genäht werden muss.

Hast du eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, reguliert sie diese und ähnliche Schäden und kommt für die Folgekosten auf. Ohne entsprechende Absicherung haftest du mit deinem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen.

Illustration von einer Person mit einer Glühbirne neben dem Kopf

Welche Versicherungen sind für Vermieter sinnvoll?

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden am Gebäude, die durch Umwelteinflüsse geschehen.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt dich als Besitzer einer Immobilie vor Schadensansprüchen bei Unfällen, die im Zusammenhang mit deiner Immobilie, deinem Grundstück oder dem Gemeinschaftseigentum auf dich zukommen.

Mit einer Immobilien-Rechtsschutzversicherung schützt du dich vor juristischen Kosten, falls es zu Streitigkeiten mit deinen Mietern kommt.

Durch eine Mietausfallversicherung sicherst du dich vor ausbleibenden Mietzahlungen ab, falls deine Mieter in finanzielle Not geraten, die Mietzahlungen aus anderen Gründen einstellen oder sich als Mietnomaden entpuppen.

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Benötige ich als Vermieter eine Haftpflichtversicherung?

Auf jeden Fall. Du bist als Haus- oder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, für die Verkehrssicherheit deiner Immobilie zu sorgen. Das heißt, von deinem Haus, deiner Wohnung beziehungsweise deinem Grundstück darf keine Gefahr für andere Menschen ausgehen. Dazu gehört eine Instandsetzungspflicht: Schäden und Mängel am Haus musst du zeitnah beseitigen.

Falls Dritten Schäden durch Mängel an deiner Immobilie entstehen, haftest du unbegrenzt mit deinem gesamten jetzigen und zukünftigen Vermögen für die Folgen. Gerade in Kombination mit Personenschäden können mit Behandlungs- und Rehakosten, Verdienstausfällen und Schmerzensgeldzahlungen hohe Schadensersatzforderungen auf dich zukommen.

Aus diesem Grund solltest du als Hauseigentümer und Vermieter auf jeden Fall über eine Haftpflichtversicherung verfügen.

Schadensbeispiele:

  • Von deinem sanierungsbedürftigen Dach stürzen ein paar lockere Dachziegel herunter, beschädigen Fahrzeuge oder treffen Passanten.
  • Durch eine unbefestigte Gehwegplatte kommt ein Besucher deiner Mieter zu Fall und verletzt sich am Arm.
  • An einem verschneiten Wintermorgen hast du verschlafen und bist deiner Räumungspflicht nicht nachkommen. Ein Passant stürzt auf dem spiegelglatten Gehweg vor deinem Haus und bricht sich den Arm.
  • Ein Besucher parkt sein Auto am Straßenrand vor deinem Grundstück. Als er zurückkommt, liegt ein dicker Ast deiner Kastanie auf seinem Fahrzeug.

Damit du nicht persönlich für Sach- und Personenschäden wie diese haftest, ist eine Haftpflichtversicherung für dich unverzichtbar.

Sie schützt dich vor Schadensersatzansprüchen aufgrund von Schäden, die durch deine Immobilie verursacht werden:

  • Die Haftpflichtversicherung prüft im Schadensfall, ob du für den angezeigte Schaden haftest.
  • Sind die an dich gestellten Schadensansprüche berechtigt, kümmert sich deine Haftpflichtversicherung für dich um den entstandenen Schaden.
  • Unberechtigte Ansprüche wehrt die Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer von dir ab. Damit genießt du einen sogenannten „passiven“ Rechtsschutz. Muss die Schuldfrage vor Gericht geklärt werden, trägt deine Haftpflichtversicherung die Kosten für deinen Anwalt, den Prozess und benötigte Sachverständige.

Worauf sollte ich bei meiner Haftpflichtversicherung als Vermieter/Eigentümer achten?

Wichtig für dich ist eine hohe Deckungssumme. Bei Coya liegt diese bei max. 30 Millionen Euro. Dadurch genießt du einen umfassenden Versicherungsschutz.

Darüber hinaus solltest du genau überprüfen, ob deine Immobilien bereits in der  Privathaftpflichtversicherung versichert sind oder ob du zusätzlich noch eine spezielle Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung benötigst. 

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Welche Schäden werden nicht durch meine Haftpflicht-Versicherung für Vermieter/Eigentümer abgedeckt?

Schäden, die direkt am Gebäude passieren, fallen nicht in den Zuständigkeitsbereich deiner Haftpflichtversicherung. Um Schäden am Gebäude durch Brände, Blitzeinschläge, Sturm oder Hagel sowie Leitungswasser kümmert sich die Wohngebäudeversicherung. 

Die Wohngebäudeversicherung zählt neben einer Haftpflichtversicherung zu den grundlegenden Versicherungen, die du als Haus- oder Wohnungseigentümer abschließen solltest. Sie sichert das Gebäude selbst als Sachwert ab, hat also mit Schäden an Dritten nichts zu tun. Falls dir eine Eigentumswohnung in einem Wohngebäude gehört, übernimmt die Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft (WEG) in der Regel diese Absicherung automatisch für dich. 

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Welche Haftpflicht-Versicherung sollten meine Mieter vorweisen können?

Du kannst leider nicht darauf bestehen, dass deine Mieter eine eigene private Haftpflichtversicherung oder eine Hausratsversicherung abschließen. Solltest du eine derartige Klausel in deinem Mietervertrag haben, ist sie unwirksam. Jedoch kannst du deinen Mietern empfehlen, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen.

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Hafte ich im Falle, dass mein Mieter seine Streupflicht nicht erfüllt und dadurch Unfälle entstehen?

Als Hauseigentümer und Vermieter bist in erster Linie du dazu verpflichtet, den Gehweg von Schnee und Eis zu befreien. Du kannst die Winterpflicht allerdings auf deine Mieter übertragen. Dazu solltest du eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufnehmen. Es reicht nicht, ihnen diese Aufgabe telefonisch oder im persönlichen Gespräch zu übertragen.

Trotzdem entbindet dich das nicht komplett von deiner Verantwortung. Du musst prüfen, dass deine Mieter ihrer Streupflicht auch tatsächlich nachkommen.

Im Allgemeinen gilt: Bis 7 Uhr in der Früh muss an Werktagen der Bürgersteig von Schnee und Eis befreit sowie gestreut sein. Der Winterdienst endet abends um 20 Uhr. An Sonn- und Feiertage genügt es, wenn die Winterpflichten bis 8 Uhr morgens erledigt sind. Sind deine Mieter dazu persönlich nicht in der Lage, müssen sie für einen Ersatz sorgen, der Schnee und Eis für sie beseitigt. Das kann der Fall sein, wenn deine Mieter im Urlaub, auf der Arbeit oder aus Krankheitsgründen nicht in der Lage sind, den Winterdienst zu übernehmen.

Alternativ kannst du von vornherein einen externen Dienstleister mit der Schneeräumung im Winter beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten kannst du als Betriebskosten geltend machen und sie auf deine Mieter umlegen.

Kommt es zu einem Unfall, muss die Frage der Haftung im Einzelfall geklärt werden. Nehmen wir an, eine junge Frau ist in Turnschuhen auf dem Weg zur Schule. Sie verliert auf dem nicht gestreuten, glatten Gehweg den Halt, stürzt und bricht sich das Bein.

In diesem Fall ist eine Mitschuld der Geschädigten nicht ausgeschlossen, da sie ein für die Jahreszeit ungeeignetes Schuhwerk trug. Wenn du als Vermieter über eine private Haftpflichtversicherung verfügst, prüft diese den Fall und wehrt unberechtigte Schadenersatzansprüche gegen dich ab. 

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Was ist zu beachten, wenn ich Teil einer Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft bin?

Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufst, wirst du automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Eigentümergemeinschaften regeln alle zentralen, gemeinsamen Angelegenheiten. Dazu gehören unter anderem Baumaßnahmen, Verwaltungsangelegenheiten und die Versicherung des Besitzes.

Du wirst in gleichem Atemzug Teil von gemeinschaftlichen Versicherungen und stehst unter deren Schutz. Damit du dich nicht doppelt versicherst, solltest du nachfragen, welche Gemeinschaftsversicherungen es bereits gibt. Falls etwas fehlt, kannst du im Anschluss immer noch eigene Policen ergänzen.

Die Eigentümergemeinschaft unterscheidet zwischen Sondereigentum und Teileigentum beziehungsweise Gemeinschaftseigentum. Als Sondereigentum gilt deine Eigentumswohnung. Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Gebäude und den Bereichen, die allen gemeinsam gehören.

Eigentümergemeinschaften sind durch das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG), §21 Absatz 5 Punkt 3 dazu verpflichtet, folgende Versicherungen abzuschließen:

  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Gebäudeversicherung für alle Haupt- und Nebengebäude
  • Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums

Bei Sondereigentümern sind auch Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums versichert. Die Leistungspflicht erstreckt sich jedoch nicht auf den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

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Worauf muss ich achten, wenn ich meine vermietete Immobilie sanieren möchte? Brauche ich zusätzliche Leistungen?

Wenn du umfangreiche Sanierungsarbeiten in oder an deiner Immobilie durchführen möchtest, kann es sein, dass deine Mieter in dieser Zeit das Haus nicht bewohnen können. Das heißt, sie brauchen vorübergehend eine andere Unterkunft. In diesem Fall wird eventuell eine Bauherrenhaftpflicht benötigt. 

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Wie viel kostet eine private Haftpflicht-Versicherung, in der der Besitz und die Vermietung von bestimmten Immobilien versichert sind?

Marktüblich sind Preise zwischen 80 und 120 Euro im Jahr. Bei Coya bekommst du eine privat Haftpflichtversicherung bereits ab 56,39 Euro jährlich.

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Wie kann ich bei meiner Haftpflicht-Versicherung für Vermieter sparen?

Als Vermieter hast du die Möglichkeit, die Kosten für deine Haftpflichtversicherung über die Betriebskostenabrechnung auf deine Mieter umzulegen. Dadurch kostet dich diese Absicherung nichts extra. Sofern deine Imobilien bereits in deiner privaten Haftpflichtversicherung versichert ist, kannst du dir den Beitrag für eine zusätzliche Versicherung sparen. 

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Ist eine Selbstbeteiligung für mich sinnvoll?

Am einfachsten geht es so: Einen Versicherer auswählen, der von Grund auf günstige Beiträge anbietet – ohne natürlich von Leistungsdefiziten benachteiligt zu sein.

Tarife, die alle denkbaren Risiken abdecken, allerdings keine Ausschlussmöglichkeiten bereitstellen, kosten in der Regel mehr. Im Gegensatz dazu, sichern andere Tarife zunächst alle Basisrisiken ab und Versicherungsnehmer können ihren Deckungsbeitrag individuell durch weitere Zusatzleistungen erweitern. Denn nicht jeder Versicherungsnehmer hat denselben Versicherungsbedarf.

Das ist uns bei Coya sehr wohl bewusst. Unabhängig also davon, ob die Schadenregulierung 100 Euro oder 100.000 Euro beträgt, du hast keinen Eigenanteil. Somit erscheint die Frage bei Coya überflüssig.

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Wie hoch sollte meine Versicherungssumme sein?

Je höher deine Versicherungssumme ist, desto besser bist du im Schadensfall geschützt. Die maximale Deckungssumme bei Coya beträgt 30 Millionen Euro. 

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